Mietrechtsänderungen 2019: Mietpreisbremse und Modernisierungsmieterhöhung

Mietrechtsänderungen 2019 – Verschärfung der Mietpreisbremse und Modernisierungsmieterhöhung.

Mietrechtsanpassungsgesetz in Kraft
Am 1. Januar 2019 ist das Mietrechtsanpassungsgesetz in Kraft getreten.

Bei Neuvermietungen in Gebieten der Mietpreisbremse muss der Vermieter informieren, ob er sich auf eine der vier Ausnahmeregelungen beruft (z.B. Vormiete, Neubau). Verstößt der Vermieter hiergegen, kann er grundsätzlich nur die gesetzliche Mindestmiete verlangen. Bei künftigen Modernisierungen kann der Mieter nicht mehr so stark beteiligt werden, wie bisher. Statt 11 Prozent können nur noch 8 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umgelegt werden, wobei die Miete um nicht mehr als 2 oder 3 Euro steigen darf (Kappungsgrenze).

Mietpreisbremse
Das Wohnraummietrecht sieht insgesamt vier Ausnahmen von der Mietpreisbremse vor, auf die sich der Vermieter berufen kann, wenn er einen neuen Mietvertrag abschließt. Nach § 556g Abs. 1a BGB muss der Vermieter künftig vor Unterschrift des Mieters darüber in Textform informieren, ob er sich auf eine Ausnahme beruft. Diese Information sollte im Mietvertrag aufgenommen werden, damit später nicht darüber gestritten werden muss, ob der Vermieter seiner Informationspflicht nachgekommen ist. Kommt der Vermieter dieser Informationspflicht nicht nach, kann er nur die Mindestmiete verlangen (ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent). Hat der Vermieter nur gegen das Textformerfordernis verstoßen, kann er diesen Formverstoß mit der Wirkung nachholen, dass er sich nach Heilung für die Zukunft wieder auf die Ausnahme berufen kann. Für den Fall, dass die Information jedoch gar nicht erfolgt ist oder nicht bewiesen wird, dass sie beispielsweise mündlich erfolgt ist, sieht das Gesetz eine eingeschränkte Heilungsmöglichkeit vor. Holt der Vermieter die Information nach, kann er sich erst nach Ablauf von zwei Jahren nach formgerechter Information auf die Ausnahme wieder berufen. Der Verstoß gegen die Informationspflicht wird damit bestraft. Ist der Verwalter hierfür verantwortlich, kann er vom Vermieter in Anspruch genommen werden.

Modernisierungsmieterhöhung
Nach der neuen Fassung des § 559 BGB kann der Vermieter statt elf nur noch acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Zudem gibt es eine Kappungsgrenze bei der Modernisierungsmieterhöhung, die einen Bezug zur Ausgangsmiete herstellt. Der Vermieter darf hiernach die Miete nach einer Modernisierung nicht um mehr als drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöhen (§ 559 Abs. 3a BGB). Dort wo die Miete weniger als sieben Euro pro Quadratmeter beträgt, dürfen Vermieter innerhalb von sechs Jahren nur zwei Euro pro Quadratmeter aufschlagen.

Zudem gibt es künftig ein vereinfachtes Verfahren zur Durchführung einer Modernisierungsmieterhöhung, das alternativ zu dem regulären Verfahren genutzt werden kann. Das vereinfachte Verfahren gilt für Maßnahmen, bei denen die Investition für die Wohnung einen Betrag von 10.000 Euro nicht überschreitet. Der Vorteil des vereinfachten Verfahrens liegt darin, dass für die Erhaltungsmaßnahmen pauschal 30 Prozent in Abzug gebracht werden dürfen. Der Rest kann auf die Miete aufgeschlagen werden. Zudem muss der Vermieter keine Angaben zu den künftigen Betriebskosten machen. Die Kappungsgrenze und der reduzierte Umlagesatz von acht Prozent gelten auch im vereinfachten Verfahren.

Quelle: IVD-West.de