Was wird sich 2019 für die Immobilienbranche ändern?

2019 hält einige gesetzliche Änderungen für die Immobilienbranche bereit, so zum Beispiel das Mietrechtsanpassungsgesetz, das am 1. Januar in Kraft getreten ist. Das bedeutet

neue Spielregeln für Vermieter und Hausverwalter. Darüber hinaus sind eine ganze Reihe von Gesetzes- und Reformvorhaben in der Planung oder sogar schon im Gesetzgebungsverfahren. Der IVD informiert im Folgenden darüber.

Mietrechtsanpassungsgesetz
Beruft sich der Vermieter auf eine der vier Ausnahmen von der Mietpreisbremse (z.B. Neubau oder umfassende Modernisierung), muss er hierüber zukünftig in Textform informieren. Hat der Vermieter nur gegen das Textformerfordernis verstoßen, kann er diesen Formverstoß mit der Wirkung nachholen, dass er sich nach Heilung für die Zukunft wieder auf die Ausnahme berufen kann. Für den Fall, dass die Information jedoch gar nicht erfolgt ist oder nicht bewiesen wird, dass sie beispielsweise mündlich erfolgt ist, sieht das Gesetz eine eingeschränkte Heilungsmöglichkeit vor. Holt der Vermieter die Information nach, kann er sich erst nach Ablauf von zwei Jahren nach formgerechter Information auf die Ausnahme wieder berufen. Der Verstoß gegen die Informationspflicht wird damit bestraft. Ist der Verwalter hierfür verantwortlich, kann er vom Vermieter in Anspruch genommen werden.

In der Praxis ist künftig peinlich genau darauf zu achten, dass in Gebieten der Mietpreisbremse über eine etwaige Ausnahme informiert wird. Der Umfang der Informationspflicht ist dabei gering, so dass dies in der Regel durch das Setzen eines Kreuzes im Mietvertrag erledigt werden kann.

Zudem sieht das Mietrechtsanpassungsgesetz eine Änderung der Anforderungen an die Rüge der Miethöhe durch den Mieter vor. Bisher musste der Mieter konkret vortragen, worin er den Verstoß gegen die Mietpreisbremse sieht, wobei keine allzu hohen Anforderungen gestellt werden. Eine solche qualifizierte Rüge soll künftig nur noch erforderlich sein, wenn der Vermieter seinerseits über eine Ausnahme von der Mietpreisbremse informiert hat. Die Rüge muss sich auf die Ausnahme beziehen, wobei voraussichtlich weiterhin keine hohen Anforderungen an die Rüge gestellt werden. Kommt der Vermieter seiner Auskunftspflicht nicht nach oder besteht eine solche nicht, kann der Mieter „ins Blaue“ rügen. Zu beachten ist lediglich das Textformerfordernis.

An der bisherigen Regelung zur Fälligkeit des Rückforderungsanspruches ändert sich nichts. Der Mieter kann nur den zu viel gezahlten Teil zurückverlangen, der nach der Rüge fällig geworden ist. Das bisher Gezahlte muss nur zurückgewährt werden, wenn gegen die neue Informationspflicht verstoßen wurde.

Nach der neuen Fassung des § 559 BGB kann der Vermieter statt elf nur noch acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Zudem gibt es eine Kappungsgrenze bei der Modernisierungsmieterhöhung, die einen Bezug zur Ausgangsmiete herstellt. Der Vermieter darf hiernach die Miete nach einer Modernisierung nicht um mehr als drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöhen (§ 559 Abs. 3a BGB). Dort, wo die Miete weniger als sieben Euro pro Quadratmeter beträgt, dürfen Vermieter innerhalb von sechs Jahren nur zwei Euro pro Quadratmeter aufschlagen.

Diejenigen Vermieter, die noch die alten Bedingungen nutzen wollen (elf Prozent; keine Kappungsgrenze), müssen die Modernisierung noch vor Inkrafttreten der Neuregelung ankündigen. Maßgeblich ist der Zugang der vollständigen Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB.

Zudem gibt es künftig ein vereinfachtes Verfahren zur Durchführung einer Modernisierungsmieterhöhung, das alternativ zu dem regulären Verfahren genutzt werden kann. Das vereinfachte Verfahren gilt für Maßnahmen, bei denen die Investition für die Wohnung einen Betrag von 10.000 Euro nicht überschreitet. Der Vorteil des vereinfachten Verfahrens liegt darin, dass für die Erhaltungsmaßnahmen pauschal 30 Prozent in Abzug gebracht werden dürfen. Der Rest kann auf die Miete aufgeschlagen werden. Zudem muss der Vermieter keine Angaben zu den künftigen Betriebskosten machen. Die Kappungsgrenze und der reduzierte Umlagesatz von acht Prozent gelten auch im vereinfachten Verfahren.

Das missbräuchliche Modernisieren, um Mieter zur Beendigung des Mietverhältnisses zu veranlassen, wird künftig als Ordnungswidrigkeit geahndet. In der Praxis wird diese in § 6 WiStG geschaffene Regelung aber kaum eine Bedeutung haben, da ein absichtliches Handeln erforderlich ist. Absicht ist der zielgerichtete Wille, den tatbestandlichen Erfolg herbeizuführen. Dies muss dem Vermieter nachgewiesen werden.

Ebenfalls eine voraussichtlich geringe Bedeutung wird die neue Vermutungsregel in § 559d BGB haben. In dieser Vorschrift sind mehrere Fälle aufgenommen worden, in denen ein pflichtwidriges Verhalten bei Ankündigung und Durchführung einer baulichen Veränderung vorliegen soll. Liegt ein derartiges Verhalten vor und kann sich der Vermieter nicht exkulpieren, steht dem Mieter ein Schadenersatz zu. Voraussichtlich dürfte es in der Praxis nicht so schwer sein, die Vermutung zu widerlegen.
Quelle: IVD-West