Wohnraum für ukrainische Geflüchtete: Was Eigentümer und Mieter beachten sollten

Die Hilfsbereitschaft für die Menschen, die vor dem Krieg in der Ukraine flüchten, ist in Deutschland sehr groß. Neben Sach- und Geldspenden sind viele Bürger bereit, Geflüchtete bei sich aufzunehmen. „Immer mehr Vermieter und Mieter wollen den Flüchtlingen eine Unterkunft bereitstellen. Aus miet- und steuerrechtlicher Sicht gibt es dabei einiges zu beachten. Grundsätzlich empfehlen wir, vor Abschluss eines Mietvertrags sich mit der zuständigen Kommune in Verbindung zu setzen, auch um eine etwaige finanzielle Unterstützung zu erhalten“, sagt Dr. Christian Osthus, Stellvertretender Bundesgeschäftsführer und Justitiar des Immobilienverband Deutschland IVD I Die Immobilienunternehmer.

Nachfolgend einige wichtige Fragen und Antworten, die aus Sicht des IVD besonders beachtet werden sollten.

Dürfen Mieter geflüchtete Personen überhaupt ohne weiteres aufnehmen?
Grundsätzlich stellt das kein Problem dar. Auch ein Aufenthalt von länger als sechs bis acht Wochen ist in der Regel unproblematisch. Nach § 553 BGB kann der Vermieter seine Erlaubnis bei längeren Aufenthalten nur dann versagen, wenn dieser dem Vermieter nicht zugemutet werden kann. Grundsätzlich kann der Vermieter für die höhere Beanspruchung der Wohnung auch eine höhere Miete verlangen. Will der Mieter den gesamten Wohnraum an einen Dritten untervermieten, darf der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung ohne Weiteres verweigern, sofern nicht ganz besondere Umstände vorliegen, die ausnahmsweise eine Pflicht zur Zustimmung begründen können. Handelt es sich bei den aufgenommenen Menschen um Verwandte (Kinder, Enkel, Eltern, Onkel/Tante, Neff/Nichte) so ist die Zustimmung des Vermieters bis zur Grenze der Überbelegung nicht erforderlich. Also: Um auf der sicheren Seite zu sein, sollte der Vermieter informiert und mit ins Boot geholt werden.

Was müssen Vermieter in mietrechtlicher Hinsicht beachten, wenn sie Geflüchteten Wohnraum überlassen?
Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht für Mietverträge mit Geflüchteten keine Besonderheiten vor. Es ist daher möglich, einen unbefristeten Mietvertrag, sofern dieser denn gewünscht ist, aufzusetzen. Aufgrund der ungewissen Situation in der Ukraine, in der die betroffenen Menschen kaum Planungssicherheit haben, bietet sich zunächst einmal ein befristeter Mietvertrag an. Dabei unterscheidet man zwischen Mietverträgen auf bestimmte Zeit sowie Mietverträgen zur Überlassung von Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch.

Bei einem Mietvertrag zur Überlassung von Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch gehen Vermieter und Mieter davon aus, dass der vermietete Wohnraum nicht der ständige Lebensmittelpunkt des Mieters ist. Anerkannte Gründe sind die Überbrückung, bis der eigene Wohnraum fertiggestellt ist oder der bloße Besuch. Das Wohnen soll dabei nicht im Vordergrund stehen. Nach Rechtsprechung sollte die Dauer des Mietvertrags einen Zeitraum von drei Monaten nicht überschreiten, wobei in Anbetracht der Lage davon auszugehen ist, dass Zuflucht ein Grund für eine angemessene längere Befristung ist. Die Kündigungsregeln sowie die Höhe der Miete können frei vereinbart werden.

Was müssen Vermieter in steuerlicher Hinsicht beachten?
Vermieter können sich dazu entscheiden, lediglich eine geringe Miete zu verlangen. Dabei müssen sie aber das Steuerrecht beachten. Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung der betreffenden Wohnung stehen, können unter Umständen nicht in vollem Umfang als Werbungskosten geltend gemacht werden. Dies ist dann der Fall, wenn die verlangte Miete weniger als 66 Prozent der örtlichen Miete beträgt. Beträgt die Miete mehr als 50 Prozent, aber weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, gilt seit 1. Januar 2021 eine Sonderregelung. In diesem Fall wird geprüft, ob die Absicht zur Erzielung von Einkünften vorliegt. Wenn ja, werden alle Werbungskosten berücksichtigt. Ansonsten können sie nur anteilig abgezogen werden. Bei vollständigem Mieterlass verliert der Vermieter auch die Möglichkeit des Werbungskostenabzugs für die betreffende Wohnung.

Quelle: IVD-West