Was wird sich 2019 für die Immobilienbranche ändern?

2019 hält einige gesetzliche Änderungen für die Immobilienbranche bereit, so zum Beispiel das Mietrechtsanpassungsgesetz, das am 1. Januar in Kraft getreten ist. Das bedeutet neue Spielregeln für Vermieter und Hausverwalter. Darüber hinaus sind eine ganze Reihe von Gesetzes- und Reformvorhaben in der Planung oder sogar schon im Gesetzgebungsverfahren. Der IVD informiert im Folgenden darüber.

Mietrechtsanpassungsgesetz
Beruft sich der Vermieter auf eine der vier Ausnahmen von der Mietpreisbremse (z.B. Neubau oder umfassende Modernisierung), muss er hierüber zukünftig in Textform informieren. Hat der Vermieter nur gegen das Textformerfordernis verstoßen, kann er diesen Formverstoß mit der Wirkung nachholen, dass er sich nach Heilung für die Zukunft wieder auf die Ausnahme berufen kann. Für den Fall, dass die Information jedoch gar nicht erfolgt ist oder nicht bewiesen wird, dass sie beispielsweise mündlich erfolgt ist, sieht das Gesetz eine eingeschränkte Heilungsmöglichkeit vor. Holt der Vermieter die Information nach, kann er sich erst nach Ablauf von zwei Jahren nach formgerechter Information auf die Ausnahme wieder berufen. Der Verstoß gegen die Informationspflicht wird damit bestraft. Ist der Verwalter hierfür verantwortlich, kann er vom Vermieter in Anspruch genommen werden.

In der Praxis ist künftig peinlich genau darauf zu achten, dass in Gebieten der Mietpreisbremse über eine etwaige Ausnahme informiert wird. Der Umfang der Informationspflicht ist dabei gering, so dass dies in der Regel durch das Setzen eines Kreuzes im Mietvertrag erledigt werden kann.

Zudem sieht das Mietrechtsanpassungsgesetz eine Änderung der Anforderungen an die Rüge der Miethöhe durch den Mieter vor. Bisher musste der Mieter konkret vortragen, worin er den Verstoß gegen die Mietpreisbremse sieht, wobei keine allzu hohen Anforderungen gestellt werden. Eine solche qualifizierte Rüge soll künftig nur noch erforderlich sein, wenn der Vermieter seinerseits über eine Ausnahme von der Mietpreisbremse informiert hat. Die Rüge muss sich auf die Ausnahme beziehen, wobei voraussichtlich weiterhin keine hohen Anforderungen an die Rüge gestellt werden. Kommt der Vermieter seiner Auskunftspflicht nicht nach oder besteht eine solche nicht, kann der Mieter „ins Blaue“ rügen. Zu beachten ist lediglich das Textformerfordernis.

An der bisherigen Regelung zur Fälligkeit des Rückforderungsanspruches ändert sich nichts. Der Mieter kann nur den zu viel gezahlten Teil zurückverlangen, der nach der Rüge fällig geworden ist. Das bisher Gezahlte muss nur zurückgewährt werden, wenn gegen die neue Informationspflicht verstoßen wurde.

Nach der neuen Fassung des § 559 BGB kann der Vermieter statt elf nur noch acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Zudem gibt es eine Kappungsgrenze bei der Modernisierungsmieterhöhung, die einen Bezug zur Ausgangsmiete herstellt. Der Vermieter darf hiernach die Miete nach einer Modernisierung nicht um mehr als drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöhen (§ 559 Abs. 3a BGB). Dort, wo die Miete weniger als sieben Euro pro Quadratmeter beträgt, dürfen Vermieter innerhalb von sechs Jahren nur zwei Euro pro Quadratmeter aufschlagen.

Diejenigen Vermieter, die noch die alten Bedingungen nutzen wollen (elf Prozent; keine Kappungsgrenze), müssen die Modernisierung noch vor Inkrafttreten der Neuregelung ankündigen. Maßgeblich ist der Zugang der vollständigen Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB.

Zudem gibt es künftig ein vereinfachtes Verfahren zur Durchführung einer Modernisierungsmieterhöhung, das alternativ zu dem regulären Verfahren genutzt werden kann. Das vereinfachte Verfahren gilt für Maßnahmen, bei denen die Investition für die Wohnung einen Betrag von 10.000 Euro nicht überschreitet. Der Vorteil des vereinfachten Verfahrens liegt darin, dass für die Erhaltungsmaßnahmen pauschal 30 Prozent in Abzug gebracht werden dürfen. Der Rest kann auf die Miete aufgeschlagen werden. Zudem muss der Vermieter keine Angaben zu den künftigen Betriebskosten machen. Die Kappungsgrenze und der reduzierte Umlagesatz von acht Prozent gelten auch im vereinfachten Verfahren.

Das missbräuchliche Modernisieren, um Mieter zur Beendigung des Mietverhältnisses zu veranlassen, wird künftig als Ordnungswidrigkeit geahndet. In der Praxis wird diese in § 6 WiStG geschaffene Regelung aber kaum eine Bedeutung haben, da ein absichtliches Handeln erforderlich ist. Absicht ist der zielgerichtete Wille, den tatbestandlichen Erfolg herbeizuführen. Dies muss dem Vermieter nachgewiesen werden.

Ebenfalls eine voraussichtlich geringe Bedeutung wird die neue Vermutungsregel in § 559d BGB haben. In dieser Vorschrift sind mehrere Fälle aufgenommen worden, in denen ein pflichtwidriges Verhalten bei Ankündigung und Durchführung einer baulichen Veränderung vorliegen soll. Liegt ein derartiges Verhalten vor und kann sich der Vermieter nicht exkulpieren, steht dem Mieter ein Schadenersatz zu. Voraussichtlich dürfte es in der Praxis nicht so schwer sein, die Vermutung zu widerlegen.

Kategorie: Markt
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Mietrechtsänderungen 2019: Mietpreisbremse und Modernisierungsmieterhöhung

Mietrechtsänderungen 2019 – Verschärfung der Mietpreisbremse und Modernisierungsmieterhöhung.

Mietrechtsanpassungsgesetz in Kraft
Am 1. Januar 2019 ist das Mietrechtsanpassungsgesetz in Kraft getreten. (mehr …)

Kategorie: Markt ·Miete

Immobilien schwarz auf weiß

Wer ein Auto besitzt, hat es einfach: alle wichtigen Informationen über seinen Wagen erfährt der Besitzer aus dem Fahrzeugschein oder dem Kfz-Brief. Bei Immobilien ist dies leider etwas anders. Immer wieder stellen Immobilienmakler fest, dass das Wissen über die Fakten zur eigenen Immobilie sehr lückenhaft ist.

Immobilienbesitz ist in der Regel das teuerste und wichtigste Gut, das man sich im Leben kauft. Wer aber einmal sein Traumhaus bezogen hat, denkt meist nicht mehr über Baupläne, Grundbuch und Energieausweis nach. Und doch leben wir in einer Gesellschaft, die von permanenter Veränderung geprägt ist. Flexibilität im Beruf ist Trumpf, auch die privaten Lebensumstände sind lange nicht mehr so beständig wie noch vor einigen Jahrzehnten. Da ist es durchaus ratsam, für alle Eventualitäten gerüstet zu sein. Und dazu gehört unbedingt auch der Gedanke an den möglichen Verkauf der eigenen Immobilie, denn Käufer und finanzierende Banken lieben Papiere. Beruhigt die Gegenwart genießen lässt sich, wenn man gut vorbereitet ist für den Tag X. Doch welche Unterlagen sind eigentlich vonnöten, wenn es um den Hausverkauf geht? Im Folgenden gibt der Immobilienverband Deutschland IVD in Berlin und Brandenburg einige Hinweise.

Nur wer einen Plan hat, ist gut beraten. Konkret bedeutet dies, dass Bauplan und Grundrisse aller Etagen grundlegend sind in der Dokumentensammlung zur eigenen Immobilie. Eine exakte Berechnung von Wohn- und Nutzflächen sowie Zimmergrößen sollte ebenso vorliegen wie eine Berechnung des umbauten Raumes.
Aus einer Kopie der Bauakte, die bei der zuständigen Kommune archiviert ist, lassen sich Baugenehmigung und Baubeschreibung ersehen. In einem Grundbuchauszug, der beim Amtsgericht besorgt werden kann, sind darüber hinaus die Grundstücksgröße sowie eventuelle Rechte Dritter verzeichnet. Aus der so genannten Flurkarte sind die Grundstücksgrenzen ersichtlich.

Wer sein Haus verkaufen will, ist verpflichtet, allen Interessenten spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis vorzulegen. Also ist es durchaus ratsam, einen solchen Ausweis „auf Vorrat“ anfertigen zu lassen, er gilt nämlich 10 Jahre. Dies lässt sich inzwischen problemlos und günstig online erledigen. Nachweise über etwaige Denkmalschutzbestimmungen sind darüber hinaus essentiell. Wohnen Sie in einem unter Denkmalschutz stehenden Gebäude, entfällt übrigens die Energieausweispflicht.

Klar im Vorteil beim Verkauf der eigenen Immobilie ist derjenige, der einem Käufer Sanierungsnachweise und Handwerkerrechnungen mit detaillierten Leistungsbeschreibungen vorlegen kann. Auch Wartungsnachweise sind aufzuheben.

Handelt es sich bei dem Objekt um eine Eigentumswohnung sind weitere Unterlagen wichtig. Und zwar die Teilungserklärung, Jahreswirtschaftspläne und Wohngeldabrechnungen. Auch die Protokolle aus der Eigentümerversammlung können hilfreich sein. Ist die zu verkaufende Immobilie vermietet, müssen Mietverträge vorliegen sowie Mieteinkünfte und Betriebskostenabrechnungen belegt werden.

Was auf den ersten Blick nach ganz schön viel Arbeit aussieht, dürfte bei näherem Hinsehen aber nicht ganz so dramatisch sein. Und es lohnt sich auf jeden Fall: Denn je mehr aussagekräftige Unterlagen ein Verkäufer vorlegen kann, desto einfacher und effektiver gestaltet sich der Verkauf der eigenen Immobilie.

„Der Artikel ist erschienen im IMMOBILIENMARKT 11/12 2018, einem Partnermagazin des IVD Berlin-Brandenburg e.V.“

Quelle: IVD-WEST

Kategorie: Allgemein

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