Worauf sich Mieter, Vermieter, Eigentümer und Verwalter 2021 einstellen müssen

Im Jahr 2021 kommen wieder einige gesetzliche Änderungen auf die Immobilienbranche zu. Darüber hinaus gilt es, gerade neu in Kraft getretene Gesetze umzusetzen und sich auf neue Vorhaben einzustellen.

Der IVD informiert im Folgenden darüber, was für Mieter, Vermieter, Eigentümer und Immobilienverwalter im kommenden Jahr besonders relevant sein wird.

Umsetzung der gesetzlichen Neureglung bei den Maklerkosten
Die für Immobilienmakler wohl weitgehendste Änderung und Herausforderung 2021 bringt das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Das Gesetz tritt am 23. Dezember 2020 in Kraft. Käufer und Verkäufer profitieren gleichermaßen von der Leistung des Maklers. Deshalb ist im Gesetz festgelegt, dass sich beide Parteien die Maklerkosten paritätisch teilen beziehungsweise der Käufer grundsätzlich nicht mehr zu zahlen hat als der Verkäufer. Viele Makler werden 2021 ihre Geschäftsmodelle umstellen.

WEG-Novellierung
Zum 1. Dezember 2020 ist das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) in Kraft getreten. Das Gesetz beinhaltet unter anderem Regelungen zu einer rechtssichereren Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaften und zur Auflösung von Sanierungsstaus. Für Wohnungseigentümer und WEG-Verwalter gilt es 2021, die neuen Regelungen umzusetzen.
Beschlussfassungen über die Durchführung oder Gestattungen von baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum sind erleichtert worden. Zudem erhält jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, dass ihm der Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, ein barrierefreier Aus- und Umbau, Maßnahmen zum Einbruchsschutz sowie zum Zugang zu einem schnellen Internetanschluss gestattet wird. Mehr Flexibilität bei der Festlegung der Verwalterbefugnisse, ein gesetzlich fixierter Anspruch auf die Bestellung eines zertifizierten Verwalters sind nur einige Themen des neuen WEG.

TKG-Novelle und Änderung der Betriebskostenverordnung geplant
Mit einer umfassenden Überarbeitung des Telekommunikationsgesetzes (TKG) will die Bundesregierung die Weichen stellen für einen raschen Glasfaserausbau und für ein Recht auf schnelles Internet für den Endkunden. In diesem Zusammenhang gibt es Bestrebungen, die Umlagefähigkeit von Breitbandanschlüssen auf den Mieter zu streichen. Die Immobilienwirtschaft warnt vor diesem Schritt. Mit der Abschaffung der Umlageoption würden die Mieter zukünftig deutlich höher belastet – vor allem Mieter mit geringerem Einkommen. Die derzeitige Umlagefähigkeit ist der Garant für einen günstigen Breitbandanschuss für alle. Mit der Abschaffung des Sammelinkassos würden Mieter zusätzlich belastet. Das Bundeskabinett hat den Gesetzentwurf am 16. Dezember 2020 verabschiedet. Nun erfolgt das parlamentarische Beratungsverfahren.

Erschwerung von Umwandlungen
Anfang 2021 beginnt das parlamentarische Verfahren zum neuen Baulandmobilisierungsgesetz, welches von der Bundesregierung im November beschlossen wurde. Der Gesetzentwurf sieht u.a. vor, dass Aufteilungen in Eigentumswohnungen unter den Vorbehalt der Genehmigung gestellt werden sollen. Bisher ist dies nur in bestimmten Erhaltungsgebieten im Sinne des Baugesetzbuches der Fall. Nach dem Gesetzentwurf soll dieser Genehmigungsvorbehalt befristet für fünf Jahre in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt gelten. Es ist davon auszugehen, dass die Bundesländer von der Ermächtigungsgrundlage in den Gebieten Gebrauch machen werden, in denen bereits die Mietpreisbremse und/oder Kappungsgrenzenverordnung gelten. Ob die Regelung wirklich kommt, ist noch nicht sicher, da zahlreiche Abgeordnete aus der Unionsfraktion Widerstand angekündigt haben. Die Gründe, weshalb die CDU und CSU als Parteien der Eigentümer und Häuslebauer dagegen sein müssen, liegen auf der Hand. So nutzt das Gesetz nur denjenigen, die bereits eine Eigentumswohnung haben. Denn die Preise werden aufgrund der höheren Nachfrage steigen. Derjenige, der Eigentum erwerben will, entweder als Selbstnutzer oder als Vermieter, muss auf den teuren Neubau ausweichen. Der Mieter wird eigentlich nicht weiter geschützt, da dieser bereits von einer Kündigungsschutzbeschränkung und einem Vorkaufsrecht bereits ausreichend vor dem Verlust seiner Wohnung geschützt ist.

Mietendeckel
Seit Jahren dreht sich die Interventionsspirale, seit Jahren weitet sich die Regulierung wie ein schillernder Ölteppich aus. Da wäre es doch einmal angebracht, wenn die Branche eine Deregulierung erfahren würde. Auf freiwilliger Basis ist dies zwar nicht absehbar. Einen Beitrag könnte es aber vom Bundesverfassungsgericht leisten, das derzeit über die Verfassungsgemäßheit des Berliner Mietendeckels berät. Eine Entscheidung wird für das zweite Quartal 2021 erwartet. Dass das Gericht das Gesetz kassiert, scheint mehr als wahrscheinlich. Die Frage ist nur, was kommt danach. Es ist kaum anzunehmen, dass man keinen Versuch unternehmen wird, die Mietenentwicklung nicht erneut zu begrenzen, auch wenn die Mietpreisbremse gerade um weitere fünf Jahre verlängert wurde.

Mietspiegelreform
Im Mietrecht ist auf Bundesebene in dieser Legislaturperiode nicht mehr viel zu erwarten. Es gibt einen Gesetzentwurf, in dem geregelt werden soll, wie Mietspiegel künftig aufgestellt werden. Um die Datenbasis zu verbreitern soll zudem ein Auskunftsanspruch gegenüber dem Vermieter und Mieter begründet werden. Zudem soll künftig im sachlichen und örtlichen Anwendungsbereich eines qualifizierten Mietspiegels eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht mehr mit drei Vergleichswohnungen begründet werden dürfen. Ob das Vorhaben in dieser Legislaturperiode abgeschlossen wird, muss als offen bezeichnet werden. Die Chance, dass es nichts wird, ist gegeben, da man bereits seit vielen Jahren über das Thema diskutiert und das Thema politisch auch nicht sehr attraktiv ist oder anders gesagt, der Wähler es einem nicht dankt.

Neue Regelungen für Energieausweise
Seit dem 1. November 2020 ist das neue Gebäudeenergiegesetz in Kraft. Es bündelt und ersetzt die bisher geltenden Gesetze und Verordnungen. Damit gibt es nun für die energetischen Anforderungen an Neu- und Bestandsgebäude eine einheitliche Rechtsgrundlage.

Von der Neuerung betroffen ist auch der Energieausweis. Wie gehabt müssen Eigentümerinnen und Eigentümer – künftig auch Maklerinnen und Makler – ihren Interessentinnen und Interessenten bei einer Neuvermietung, Verpachtung oder einem Verkauf den Energieausweis vorlegen, um aufzuzeigen, wie energieeffizient die Immobilie ist.

Diese Änderungen zum Energieausweis gibt es im GEG 2020
Die Pflicht, bei der Vermietung oder beim Verkauf eines Hauses einen Energieausweis vorzulegen sowie die entsprechenden Pflichtangaben in Immobilienanzeigen, gelten nun auch für Immobilienmakler.
• Aussteller von Verbrauchsausweisen müssen bestehende Gebäude vor Ort oder anhand geeigneter Fotos bewerten, um passende Maßnahmen zur Modernisierung zu empfehlen. So soll die Qualität der Modernisierungsempfehlungen verbessert werden.
• Die CO2-Emissionen müssen jetzt im Energieausweis aufgeführt werden.
• Wenn Eigentümer Daten für den Energieausweis bereitstellen, sind sie für die Richtigkeit der Angaben verantwortlich.
• Energieausweis-Aussteller müssen die bereitgestellten Daten sorgfältig prüfen und dürfen diese nur verwenden, wenn kein Zweifel an der Richtigkeit besteht.
• Der Stand der Sanierung muss detailliert angegeben werden, ebenso inspektionspflichtige Klimaanlagen mit dem Fälligkeitsdatum der nächsten Inspektion.

Übergangsfrist für Energieausweise bis 1. Mai 2021
In § 112 GEG sind Übergangsvorschriften für Energieausweise festgelegt. Darin ist geregelt, dass für Energieausweise für Verkauf, Vermietung und Verpachtung die Vorschriften der Energieeinsparverordnung bis zum 1. Mai 2021 weiter anzuwenden sind. Danach werden die Energieausweise nach GEG ausgestellt.
Quelle: IVD-West