Einzelhandelsmieten 2018: Abnehmende Dynamik in den Toplagen der Innenstädte
Einzelhandelsmieten 2018: Abnehmende Dynamik in den Toplagen der Innenstädte – Händler zieht es zunehmend in die Nebenlagen.
München, Frankfurt am Main und Stuttgart mit höchsten Ladenmieten
Mietpreisverfall in Städten zwischen 5.000 und 10.000 Einwohnern
Die Preisdynamik der Mieten für Einzelhandelsimmobilien hat sich 2018 in fast allen Städteklassen und Segmenten stark abgeschwächt. In den Metropolen und Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern stagnierte die Höhe der Ladenmieten großer Objekte (bei ca. 150 Quadratmetern) im Geschäftskern in 1A-Lagen auf Vorjahresniveau. Im Vorjahreszeitraum hatte das Mietpreiswachstum noch bei 6,1 (Metropolen) beziehungsweise 7,9 Prozent (Städte mit mehr als 500.000 Einwohnern) gelegen.
Ebenso hat sich die Dynamik in den 1B-Lagen abgeschwächt, auch wenn dort noch ein Preiswachstum zu beobachten ist: bei großen Objekten 8,0 Prozent in den Metropolen und 8,4 Prozent in Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern (2017: 18,2 Prozent bzw. 16,1 Prozent). Die Ausnahme von diesem Trend in der Preisdynamik bilden die Ladenmieten im Nebenkern. In beiden Städteklassen waren sowohl in 1A- als auch 1B-Lagen die Mietsteigerungsraten höher als im vergangenen Jahr. In den mittelgroßen und kleinen Städten fand dagegen fast durchweg eine Preiskompression statt.[1] Zu diesem Ergebnis kommt der aktuelle IVD-Gewerbepreisspiegel, der auf IVD-Preisdatensammlungen von etwa 350 Städten und Gemeinden basiert. Die Daten wurden im zweiten und dritten Quartal 2018 erhoben.
„Der im E-Commerce erzielte Anteil des Einzelhandelsumsatzes wächst weiter auf Kosten des stationären Handels. Dadurch nimmt die Dynamik im deutschen Einzelhandelsimmobilienmarkt 2018 gegenüber dem Vorjahr ab, obwohl die Branche insgesamt erneut eine Umsatzsteigerung verzeichnen konnte“, kommentiert Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD. „So ist der Strom von Einzelhändlern in die Geschäftskerne großer Städte rückläufig, während sich die Nebenlagen weiterhin einer gewissen Beliebtheit erfreuen“, sagt Schick. In den kleineren Städten zeige sich mit den durchweg fallenden Mietpreisen allerdings eine durchgängige Schwäche des stationären Einzelhandels.
Die aktuelle IVD-Marktanalyse offenbart deutlich eine doppelte Differenzierung der Nachfrage nach Ladenflächen im Geschäftskern. Im Bundesdurchschnitt sank die Ladenmiete großer Objekte in 1A-Lagen um 0,9 Prozent. Das ist auf stagnierende Mietpreise in den 14 größten Städten und fallende Preise in fast allen Städteklassen zurückzuführen. Dagegen stiegen die Mietpreise für 1B-Lagen im Bundesdurchschnitt um 4,7 Prozent, was vor allem an den immer noch starken Preisanstiegen in den 14 größten Städten liegt. Besonders auffällig ist der Mietpreisverfall in Städten zwischen 5.000 und 10.000 Einwohnern.
Die Entwicklung der Schwerpunktmieten2 in den 1A-Lagen stagnierte 2018 in nahezu allen Städteklassen, selbst in den im Vorjahr noch von teils starkem Wachstum geprägten Märkten der größten Städte. So ist beispielsweise die Nettokaltmiete pro Quadratmeter im Geschäftskern in den 1A-Lagen in Frankfurt am Main nach einem Anstieg auf 260 Euro (2017, plus 30 Prozent) im vergangenen Jahr auf 250 Euro gesunken (minus 3,85 Prozent). Berlin, mit einem Wachstum von zwölf Prozent der zweitgrößte Gewinner 2017, stagnierte im vergangenen Jahr und blieb damit bei 140 Euro pro Quadratmeter. Auch München (Spitzenreiter mit 320 Euro seit 2016) und Düsseldorf (155 Euro, Wachstum 2017 von etwa 3,3 Prozent) verharrten bei den Vorjahreswerten der Nettokaltmiete pro Quadratmeter großer Objekte im Geschäftskern in den 1A-Lagen.
„In den Toplagen des stationären Einzelhandels haben die Ladenmieten offensichtlich ein Plateau erreicht“, sagt Schick. „Dies führt zu Ausweichbewegungen in die Nebenkerne der Städte“.
Quelle: IVD-West